Voorafbetaalmeters in deeltitelskemas: Wat en wat nie?

Vrydag, Augustus 19th, 2016

Anton Kelly

 

Een van baie deeltitelskemas se groot finansiële probleme is deesdae die verhaling van diensgelde. Eienaars en huurders betaal doodeenvoudig net nie hul elektrisiteits- en waterrekeninge nie. Die probleem is dat wydverspreide wanbetaling kan lei tot groot uitstaande rekeninge wat net vereffen kan word met die instel van ʼn spesiale heffing, wat waarskynlik net so moeilik sal wees om in te vorder en wat boonop eienaars en huurders wat wel hul diensterekeninge betaal, sal benadeel.

Deeltitelskemas sluit ʼn kontrak met die plaaslike munisipaliteit vir die voorsiening van water en met die munisipaliteit of Eskom vir die verskaffing van elektrisiteit. Die skema hef dan van elke eienaar ʼn bydrae vir die diens, gewoonlik gebaseer op individuele meterlesings of, in ouer skemas sonder afsonderlike meters, volgens die deelnemingskwota. Nuwer skemas se voorafbetaalmeters vir elektrisiteit word geïnstalleer wanneer hulle gebou word, veral in Kaapstad waar ʼn beleid sedert 2006 in werking gestel is om dit vir alle nuwe residensiële aansoeke te installeer. Daardie skemas het nie so ʼn probleem nie.

Skemas mag nie dienste afsny weens wanbetaling van rekeninge nie, omdat die skema nie die verskaffer is nie. Slegs die diensverskaffer – die plaaslike munisipaliteit of Eskom – mag die toevoer afsny. Die ooglopende antwoord op die probleem is oënskynlik om voorafbetaalmeters vir elektrisiteit en water te installeer.

Afgesien van plaaslike munisipaliteite soos Kaapstad, is daar nou baie private verskaffers van voorafbetaalmeters. Hulle sluit kontrakte waarvolgens hulle voorafbetaalmeters in grootmaat verskaf en installeer en die eindgebruikers huur dit dan van hulle. Eindgebruikers koop outomaatskyfies (“tokens”) van ʼn aangewese verskaffer, die derdepartyverkoper. Hierdie derdepartyverkoper verskaf en onderhou die voorafbetaalfasiliteite en -sagteware en betaal die geld wat hulle van die eindgebruikers geïn het, natuurlik minus ʼn diensfooi, aan die regspersoon (“body corporate”) oor. Die regspersoon betaal dan die munisipale rekening vir die grootmaatverskaffing. Die 6 kℓ gratis water wat die skema vir elke huishouding van die plaaslike munisipaliteit kry, word in elke meter geprogrammeer.

Voorafbetaalmeters vir die voorsiening van water en elektrisiteit lyk na die ooglopende antwoord op die probleem van niebetaling, maar daar is verskeie probleme met hierdie oplossing.

 

Bevoegdheid

Kragtens die voorgeskrewe bestuursreël 33(3) mag deeltiteleienaars eis dat die trustees afsonderlike meters installeer om elke afdeling se verbruik van elektrisiteit, water en gas te meet. Slegs ʼn gewone meerderheid eienaars is nodig, maar die versoek moet skriftelik ingedien word; die trustees mag nie self hierdie besluit neem nie. Die bepaling veronderstel egter dat die munisipaliteit of Eskom die diens in grootmaat aan die skema verskaf, dat die afsonderlike metings intern gedoen word en dat die regspersoon dit sal gebruik om van elke eienaar ʼn bydrae te hef vir die dienste wat werklik deur hom/haar gebruik is. Dit geld nie vir die installasie van voorafbetaalmeters nie.

Omdat eienaars hul eenhede gekoop het in ʼn skema met ʼn bestaande stelsel vir die heffing van dienstegelde, sal die verandering van die stelsel die aard van die skema fundamenteel verander en ons is van mening dat alle eienaars sal moet instem tot hierdie verandering. ʼn Bykomende probleem is huurders wat ʼn perseel huur onderhewig aan sekere voorwaardes vir die betaling van dienste – hulle sal tot die verandering moet instem voordat die verhuurder dit kan doen. Eienaars wat eenhede verhuur, sal waarskynlik net tussen huurbesettings of met die skriftelike toestemming van hul huurders voorafbetaalde meters kan installeer.

 

Praktiese doenbaarheid

Verskaffers van voorafbetaalmeters in Kaapstad en Gauteng wat tydens die voorbereiding van hierdie artikel geraadpleeg is, sê hoewel dit teoreties moontlik is om voorafbetaalmeters aan net ʼn paar eenhede in ʼn skema te verskaf, is dit nie prakties nie. Dit beteken die hele skema sal omgeskakel moet word. Die meeste skemas vereis uitgebreide herbedrading en loodgieterswerk vir die installasie van afsonderlike meters.

 

Koste

Twee kostegebiede moet in ag geneem word, naamlik die installasie- en huurkoste en die diensfooi wat deur die derdepartyverkopers gehef word.

Die installasie van die meters sal waarskynlik baie duur wees as gevolg van die herbedrading en loodgieterswerk. Die skema sal hierdie kostes direk moet betaal, ongeag of die meters deur die plaaslike munisipaliteit of deur ʼn private verskaffer geïnstalleer word. Verbruikers moet die meters gewoonlik van die munisipaliteit se verskaffer koop, terwyl private verskaffers dit verhuur.

 

Grondwetlike reg op toegang tot water

Waar elektrisiteit en water met voorafbetaalmeters verskaf word, moet die eindgebruiker die meter voer anders word die diens outomaties afgesny. In die geval van watermeters is dit strydig met die Grondwet se bepaling dat elkeen die reg het op toegang tot water, wat nodig is vir lewe. Om aan hierdie vereiste te voldoen, moet skemas sorg vir ʼn redelik toeganklike waterbron op die perseel.

Voorafbetaalmeters sal ongetwyfeld uiteindelik die norm word, maar vir die nabye toekoms moet regspersone daarop konsentreer om ʼn kultuur van betaling vir dienste onder sy lede te vestig. Die Wet op Deeltitels en die reëls maak daarvoor voorsiening dat die regspersoon die howe of arbitrasie kan gebruik om agterstallige geld in te vorder. Hoewel dit aanvanklik duur mag wees, kan die volgehoue toepassing van hierdie metodes help om die nodige kultuur van stiptelike betaling te vestig.

 

Bron: Paddocks

 

  • Andre Buys

    In verskeie stede is daar herverkopers van elektrisiteit wat meters gratis plaas in ruil vir termyn ooreenkomste. Ons by MidCity doen dit so. Hierdie waarborg ons besigheid én die verbruiker of beheerliggaam het nie ‘n groot uitgawe nie. Die sub gemeterde netwerk moet ook ‘n bulk munisipale meter hê…

Ander Artikels

Art. 11(a) van die Wet op Inkomstebelasting en die aftrekbaarheid van renteonkoste op huislenings
Louis Botha     Op 13 Desember 2016 het die belastinghof in Kaapstad uitspraak gelewer in X v The Commissioner for the South African Revenue Service (saak no. 13791 & 13792, nog nie gerapporteer nie). Die saak het gehandel oor ʼn interessante vraagstuk, naamlik of uitgawes wat aan ʼn huislening aangegaan word om ʼn rente-inkomste […]
Huurverbeteringe: Mag ek vat of moet ek los?
Vraag: “Ons huur nou al vir ʼn paar jaar ʼn huis. Ek en my vrou het heelwat verbeterings aan die huis en tuin aangebring. Ek word nou verplaas en moet verhuis, maar wonder nou wat word van al die verbeterings aan die huurperseel. Mag ons dit saamneem of moet die verhuurder ons vergoed daarvoor?”   […]
Die beste wenke om jou huurdeposito terug te kry
Huurders in Suid-Afrika betaal tans enigiets tussen een en drie maande se huur as skadedeposito ─ maar is dikwels onseker van wat om te doen as hul huurkontrak verval. “Hoewel deposito’s dikwels gebruik word om huurwanbetaling of onbetaalde utiliteitsrekenings te dek, is hul hoofdoel om verhuurders teen skade aan die eiendom te dek,” sê Andrew […]
1 2 3 170