Moet jý die historiese agterstallige eiendomsbelasting op jou eiendom betaal?

Vrydag, Mei 6th, 2016

Vraag: Wie is verantwoordelik vir historiese agterstallige eiendomsbelastings en –heffings op jou eiendom? Die goeie nuus is dat die persoon wat die eiendom besit het toe die skuld aangegaan is, aanspreeklik is. Maar het jy geweet dat ’n munisipaliteit kan in sommige gevalle jou eiendom in eksekusie laat verkoop vir agterstallige skulde van ’n vorige eienaar?

 

Antwoord: Munisipaliteite is verplig om kostes wat aan hulle betaalbaar is vir eiendomsbelastings en -heffings en vir die voorsiening van munisipale dienste in te samel. As jy ’n huis koop, sal die betrokke munisipaliteit – nadat die verkoper die verskuldigde bedrag betaal het – ’n uitklaringsertifikaat uitreik wat sertifiseer, onder andere, dat alle skulde vereffen is ten opsigte van die eiendom vir twee jaar voor die datum van aansoek vir die sertifikaat.

Nou ontstaan die vraag: Wat van skulde aan die munisipaliteit verskuldig wat ouer is as twee jaar? Die kort antwoord is natuurlik dat die persoon wat die eiendom besit het toe die skuld aangegaan is aanspreeklik is.

Ten spyte hiervan, bestaan daar ’n bedreiging vir die nuwe eienaar van die eiendom gebaseer op die berugte artikel 118(3) van die Wet op Munisipale Stelsels wat ’n munisipaliteit met ’n retensiereg verskaf oor ’n eiendom binne sy jurisdiksie ten einde die betaling van agterstallige gelde op daardie eiendom te bewerkstellig.

Wat dit beteken is dat indien daar gelde verskuldig is aan die munisipaliteit wat verband hou met die eiendom, kan die munisipaliteit vonnis neem teen die persoon aanspreeklik vir die skuld (onthou dit sal die persoon wees wat die eiendom besit het toe die skuld aangegaan is), maar as gevolg van artikel 118(3) sal die munisipaliteit die reg hê om die eiendom in eksekusie te laat verkoop om gelde wat verskuldig is te laat verhaal.

En hierdie eiendom mag dalk jou droomhuis wees wat pas in jou naam geregistreer is. Ons Appèlhof het beslis dat die oordrag van eienaarskap nie die retensiereg geskep deur artikel 118(3) vernietig nie en dat die retensiereg in werklikheid “die eiendom volg”. Die vreeslike gevolg hiervan is dat ’n nuwe eienaar gedwing kan word om sy eiendom te beskerm deur die munisipale skuld van iemand anders te betaal.

Jy kan later probeer om die geld te verhaal van ’n vorige eienaar, maar dit kan ’n futiele oefening wees, wat jou dalk nog meer uit die sak kan jaag. ’n Uitsondering op die bogenoemde reël is waar eiendomme gekoop word by ’n eksekusie verkoping waar die munisipaliteit nie sy regte uitgeoefen het in terme van sy retensiereg nie. Ons howe het onlangs beslis dat in so ’n geval sal die retensiereg van ’n munisipaliteit oor die eiendom verval.

Gevolglik, waar ’n munisipaliteit bewus is van die verkoping in eksekusie van ’n eiendom en die munisipaliteit reik ’n uitklaringsertifikaat uit sonder enige beswaar of sonder die uitoefening van sy regte in terme van artikel 118(3), sal die koper die eiendom verkry met ’n skoon titel. Nie alle skuld ouer as twee jaar is verhaalbaar deur die munisipaliteit nie en is dit nodig om te onderskei tussen die volgende tipes skuld: belastings en heffings vir elektrisiteit, water, gas en riool en vullisverwydering.

Die rede vir die onderskeid is dat sekere skulde verjaar na drie jaar in terme van die Wet op Verjaring en is dus nie meer afdwingbaar indien ouer is as drie jaar nie. Heffings en belastings verjaar slegs na 30 jaar terwyl elektrisiteit, water en gas kostes reeds na 3 jaar verjaar. Vir die huidige blyk dit dat riool en vullisverwydering kostes ook tel as heffings en belastings en dus slegs na 30 jaar sal verjaar.  As jy ’n potensiële koper is moet jy jou prokureur raadpleeg om te help om die nodige bepalings in te sluit in die koopkontrak ten einde die verkoper te verplig om alle skulde verskuldig aan die betrokke munisipaliteit te vereffen, en nie net die skulde aangegaan gedurende die twee jaar voor die datum van die aansoek vir die uitklaringsertifikaat nie.

As ’n verkoper sal dit belangrik wees dat jy jou prokureur raadpleeg om enige bepaling in die koopkontrak te bespreek wat neerkom op ’n waarborg deur jou vir die vereffening van alle munisipale skulde op die eiendom. Ook eiendomsagente moet kennis neem en seker maak dat hul pro forma kontrakte hierdie geval dek en dat hulle die partye inlig oor die effek van artikel 118(3) soos hierbo bespreek.

Die aanspreeklikheid vir ou munisipale skulde teen ’n eiendom is ’n omstrede kwessie en sal sterk emosies van beide verkopers en kopers ontlok. Dit is dus noodsaaklik dat partye noukeurig die bewoording van enige koopkontrak oorweeg en waar nodig die situasie bespreek met ‘n eiendomspesialis voor die aangaan van enige ooreenkoms.

 

Bron: BDP Prokureurs

Ander Artikels

Afdwing van verbruikersregte deur die howe: Gebruik eers ander remedies
Justine Krige   Artikel 69 van die Wet op Verbruikersbeskerming (Wet 68 van 2008 [CPA]) sit ʼn verskeidenheid statutêre remedies uiteen vir die afdwing van verbruikersregte ingevolge die CPA. Dit sluit in die indien van ʼn klagte by die Nasionale Verbruikerskommissie (Kommissie), die verwysing van ʼn dispuut na die Verbruikerstribunaal (Tribunaal), of om ʼn bedryfsombudsman […]
Wie mag waar parkeer in ʼn meenthuiskompleks?
Vraag: “In die deeltitelskema waar ek woon is daar ʼn konstante gebaklei en gestry oor wie waar mag parkeer en wie verantwoordelik is vir die instandhouding van parkeerplekke. My vraag is: wie besluit watter dele van die skema vir parkeerplekke toegeken word, wie dit mag gebruik en wie dit moet in stand hou?” Antwoord: Wat […]
Moenie vanjaar val vir hierdie belastingslenters nie
Lede van die publiek ontvang dikwels ewekansig vals e-posse wat nagemaak is om te lyk asof hulle deur die SAID gestuur is, maar wat in der waarheid vals e-posse is wat daarop gemik is om niksvermoedende belastingbetalers uit te lok om persoonlike inligting, soos bankrekeningbesonderhede, te onthul. Voorbeelde sluit in e-posse wat skyn afkomstig te […]
1 2 3 150