Instandhouding en deeltitelkomplekse: Wie moet betaal?

Vrydag, April 8th, 2016

’n Kwessie wat die bloeddruk van menigte deeltiteleienaars opjaag, is die vraag na wie verantwoordelik is vir die instandhouding van eiendom binne-in ’n deeltitelskema, spesifiek waar die instandhoudingskoste ’n plaas se prys kan beloop. Waar begin en eindig die verantwoordelikheid van ’n eienaar van ’n eenheid ten opsigte van instandhouding?

Ten einde hierdie vraag te beantwoord, moet daar eerstens kennis geneem word van die verskillende tipes (of klasse) van eiendomme wanneer dit kom by ’n deeltitelskema. Die tipes eiendomme is gemeenskaplike eiendom, eenhede en uitsluitlike gebruiksgebiede.

Die Wet op Deeltitels bepaal dat die regspersoon verantwoordelik is vir instandhouding van die gemeenskaplike eiendom. Hierdie is eiendom wat nie deel vorm van ’n eenheid nie, en sluit die grond wat deel vorm van die skema in. Die regspersoon moet toesien dat die gemeenskaplike eiendom in stand gehou word, herstel word wanneer nodig en is ook aanspreeklik vir betaling van die rekening.

Die gemeenskaplike eiendom sluit in, onder andere, hysbakke, die buitekant van die gebou, dak, gedeelde tuine en parkeerareas, sekuriteitstelsels, straatligte, gemeenskaplike deurgange en trappe asook gemeenskaplike swembaddens. ’n Uitsondering kan ontstaan in die geval van geisers. Dikwels word geisers installeer bo die plafon, dit wil sê in die “gemeenskaplike eiendom”, maar tog is die eienaar in hierdie geval dikwels verantwoordelik vir die instandhouding en herstel en nie die regspersoon nie.

Die instandhouding van eenhede is die alleenverantwoordelikheid van die eienaar. ’n Eenheid strek van die middellyn (mediaan) van die mure, vloere en plafonne, en is hierdie area die eiendom van die eienaar, en hand-aan-hand met eienaarskap loop die verantwoordelikheid vir instandhouding en herstel. Hou ingedagte dat ontduiking van hierdie verantwoordelikheid negatiewe gevolge kan inhou vir ’n ander eenheid. Byvoorbeeld indien daar ’n lek in jou eenheid is en waterskade word veroorsaak aan die eenheid onder of langsaan joune, kan jy – en nie die regspersoon nie – ’n eis vir skade vanaf die ander eienaar in die gesig staar.

’n Uitsondering by die instandhouding van eenhede. Die regspersoon is verantwoordelik vir instandhouding van “pype, drade, kabels en geleibuise” waar voormelde ook ander eenhede of die gemeenskaplike eiendom diens.

Die derde tipe eiendom is gemeenskaplike eiendom welke onderworpe is aan die reg op uitsluitlike gebruik. Hierdie is ’n gedeelte of gedeeltes van die gemeenskaplike eiendom wat uitsluitlik gebruik word deur die eienaar of eienaars van een of meer dele. Vanuit die beskrywing is dit duidelik dat hierdie gedeeltes gemeenskaplike eiendom is en die verantwoordelikheid vir instandhouding dus by die regspersoon rus.

Die Wet op Deeltitels bepaal egter dat kostes geassosieer met hierdie gedeeltes teruggeëis moet word vanaf die eienaar of eienaars wie die uitsluitlike gebruik van hierdie gedeeltes geniet. Die regspersoon moet dus toesien tot die instandhouding van hierdie gedeeltes, maar die eienaar of eienaars is finansieel verantwoordelik. Dit is algemene praktyk dat die eienaar wie finansieel verantwoordelik is vir hierdie gedeelte, die gedeelte onderhou met die gevolg dat dit onnodig is vir die regspersoon om geld te bestee op die gedeelte en die bedrag dan van die eienaar terug te moet vorder.

Hoewel dit blyk of die kwessie rondom instandhouding eenvoudig is, is dispute alledaags en kom gereeld voor. ’n Eenvoudige voorbeeld is waar ’n lek in eenheid A skade veroorsaak aan eenheid B of die gemeenskaplike eiendom en die eienaar van A herstel nie die lekplek nie. Mag die eienaar van eenheid B of die regspersoon sake dan in hulle eie hande neem? Hoe sal hulle toegang verkry sonder die toestemming van eienaar A? As die regspersoon of eienaar B die lekplek herstel en eienaar A weier om die regspersoon of eienaar B te vergoed, watter remedies is beskikbaar?

As gevolg van die finansiële- en regsgevolge van instandhouding asook die potensiële kompleksiteit van ’n dispuut, is dit raadsaam om regsadvies te bekom in die geval waar ’n dispuut ontstaan ten einde vas te stel wie finansieel verantwoordelik is en wat die meriete van jou saak is.

 

Bron: BDP Prokureurs

Ander Artikels

Art. 11(a) van die Wet op Inkomstebelasting en die aftrekbaarheid van renteonkoste op huislenings
Louis Botha     Op 13 Desember 2016 het die belastinghof in Kaapstad uitspraak gelewer in X v The Commissioner for the South African Revenue Service (saak no. 13791 & 13792, nog nie gerapporteer nie). Die saak het gehandel oor ʼn interessante vraagstuk, naamlik of uitgawes wat aan ʼn huislening aangegaan word om ʼn rente-inkomste […]
Huurverbeteringe: Mag ek vat of moet ek los?
Vraag: “Ons huur nou al vir ʼn paar jaar ʼn huis. Ek en my vrou het heelwat verbeterings aan die huis en tuin aangebring. Ek word nou verplaas en moet verhuis, maar wonder nou wat word van al die verbeterings aan die huurperseel. Mag ons dit saamneem of moet die verhuurder ons vergoed daarvoor?”   […]
Die beste wenke om jou huurdeposito terug te kry
Huurders in Suid-Afrika betaal tans enigiets tussen een en drie maande se huur as skadedeposito ─ maar is dikwels onseker van wat om te doen as hul huurkontrak verval. “Hoewel deposito’s dikwels gebruik word om huurwanbetaling of onbetaalde utiliteitsrekenings te dek, is hul hoofdoel om verhuurders teen skade aan die eiendom te dek,” sê Andrew […]
1 2 3 170