Huuradvies: Hoe werk “huur gaat voor koop”?

Dinsdag, Januarie 24th, 2017

Barry Davies

 

Beleggers in eiendom wat besluit om ʼn residensiële eiendom te verkoop terwyl dit nog deur ʼn huurder bewoon word, moet kennis neem van die “huur gaat voor koop”-reël in Suid-Afrika.

Volgens Greg Harris, HUB van Chas Everitt Rental Properties, beteken dit basies dat die huurkontrak voorrang geniet bo verkoop wanneer ʼn huureiendom van eienaar verwissel.

Die praktiese uitwerking hiervan is dat:

  • huurders wat ʼn huurkontrak het, die reg het om in die eiendom aan te bly totdat die termyn van daardie kontrak verstryk ─ selfs al word die eiendom voor daardie datum aan die nuwe eienaar oorgedra; en
  • die verkoper moet seker maak dat die koper van die eiendom bewus is daarvan dat dit tans verhuur word en dat die huurders nie gevra kan word om voor die verstryking van hul huurkontrak uit te trek nie.

“Dit kan natuurlik ʼn probleem wees vir voornemende kopers wat die eiendom oorweeg met die bedoeling om self daarin te woon, maar kopers wat ook beleggers is, kan dalk baie bly wees om ʼn eiendom te koop waarin daar reeds ʼn betroubare huurder is en dus reeds inkomste genereer.”

Harris sê vanuit huurders se oogpunt kan ʼn verandering van eienaar hulle dalk ongemaklik laat voel, veral as hul huurkontrak nie meer lank geldig sal wees nie en hulle bekommerd is dat die nuwe eienaar die huurgeld kan verhoog of andersins die voorwaardes van hul huur sal verander.

“Ons wil egter sterk aanbeveel dat hulle, voordat hulle begin planne maak om te trek, hulle huurkontrak moet deurgaan om te sien wat dit sê in verband met die verkoop van die eiendom terwyl hulle dit nog bewoon.”

“In sommige gevalle kan hulle vind dat daar selfs ʼn bepaling is wat hulle die reg gee om die huurkontrak sonder enige boete te kanselleer indien die eiendom vir verkoop gelys word. In die meeste gevalle sal daar egter nie so ʼn bepaling wees nie en danksy die “huur gaat voor koop”-reël beteken dit dat die huurkontrak onder die nuwe eienaar van krag bly soos dit is en dat hulle en die nuwe eienaar verplig is om by die bepalings en voorwaardes daarvan te hou totdat dit verstryk.”

“Met ander woorde, indien hulle probeer om hul huurkontrak te kanselleer en uit te trek voordat dit verstryk, sal hulle heel moontlik ʼn boete van die een of ander aard moet betaal.” Om hierdie rede, sê hy, sal dit vir huurders wat hulle in hierdie situasie bevind baie beter wees om met die nuwe eienaars of hul besturende agent byeen te kom en te probeer uitvind wat hul planne is. “Hulle sal dalk aangenaam verras word as hulle uitvind dat die nuwe eienaars graag wil hê dat hulle aanbly en heeltemal te vinde is daarvoor om die huurkontrak op min of meer die huidige voorwaardes te hernu.”

“Aan die ander kant, as die nuwe eienaars groot veranderinge beplan, sal die huurders minstens weet wat op hulle wag en genoeg tyd hê om sonder onaangenaamheid nuwe akkommodasie te vind, volgens die huurkontrak kennis te gee en hul deposito terug te kry.”

Ander Artikels

Art. 11(a) van die Wet op Inkomstebelasting en die aftrekbaarheid van renteonkoste op huislenings
Louis Botha     Op 13 Desember 2016 het die belastinghof in Kaapstad uitspraak gelewer in X v The Commissioner for the South African Revenue Service (saak no. 13791 & 13792, nog nie gerapporteer nie). Die saak het gehandel oor ʼn interessante vraagstuk, naamlik of uitgawes wat aan ʼn huislening aangegaan word om ʼn rente-inkomste […]
Huurverbeteringe: Mag ek vat of moet ek los?
Vraag: “Ons huur nou al vir ʼn paar jaar ʼn huis. Ek en my vrou het heelwat verbeterings aan die huis en tuin aangebring. Ek word nou verplaas en moet verhuis, maar wonder nou wat word van al die verbeterings aan die huurperseel. Mag ons dit saamneem of moet die verhuurder ons vergoed daarvoor?”   […]
Die beste wenke om jou huurdeposito terug te kry
Huurders in Suid-Afrika betaal tans enigiets tussen een en drie maande se huur as skadedeposito ─ maar is dikwels onseker van wat om te doen as hul huurkontrak verval. “Hoewel deposito’s dikwels gebruik word om huurwanbetaling of onbetaalde utiliteitsrekenings te dek, is hul hoofdoel om verhuurders teen skade aan die eiendom te dek,” sê Andrew […]
1 2 3 170