Historiese skuld vir ʼn huiskoper? Hof beslis

Vrydag, November 18th, 2016

Nayna Parbhoo

 

 

Die spanning rondom ʼn koper se aanspreeklikheid vir historiese skuld is uiteindelik verlig in die onlangse hoëhofuitspraak van 7 November 2016, waarna ter wille van kortheid as die Munisipaliteitsaak verwys sal word, waar die hof beslis het dat a118(3) van die Wet ongrondwetlik is en dat kopers dus nie vir die historiese skuld van verkopers aanspreeklik gehou kan word nie.

Om die geheue te verfris, die Wet laat munisipaliteite twee duidelike remedies toe om gelde ten opsigte van agterstallige belasting in te vorder, naamlik:

  • die munisipaliteit kan óf die oordrag van die eiendom heeltemal verbied deur nie ʼn klaringsertifikaat uit te reik voordat alle skulde van die afgelope 24 maande betaal is nie (soos per a118(1) van die Wet);
  • óf as ʼn gesekureerde en bevoorkeurde krediteur ʼn eis indien, en sodanige eis geniet voorkeur bo dié van enige verbandhouer oor die eiendom (soos per a118(3) van die Wet).

In die saak City of Tshwane Metropolitan Municipality v PJ Mitchell [2015] ZASCA 1 (29 January 2016) het die hoë hof van appèl beslis dat die munisipaliteit se regte kragtens a118(3), wat soortgelyk is aan ʼn “vordering teen die eiendom”, die oordrag oorleef (ongeag die oorsaaklike rede vir sodanige oordrag) en dat daar (anders as a118(1) geen beperking op die tydsduur daarvan is nie, wat tot ʼn tydperk van twee jaar beperk word. Dit is hierdie tweede remedie wat die munisipaliteit sou toelaat om beslag op ʼn eiendom te lê en dit aan ʼn eksekusieverkoping te onderwerp, en dit is in hierdie sin dat daar gesê kan word dat die koper as eienaar van die eiendom aanspreeklik is vir die historiese skuld.

Die interpretasie van a118(3) deur die meerderheid in die Mitchell-saak het potensiële kopers, finansiële instellings en prokureurs se wenkbroue laat lig en hul misnoeë ontketen. Dit was duidelik dat die grondwetlikheid van a118(3) in die gedrang gekom het.

In die Munisipaliteitsaak is vyf verskillende aansoeke teen twee verskillende munisipaliteite saam aangehoor. Die argument wat die applikante voor die hof gebring het, was eenvoudig: “Artikel 118(3) is ongeldig en ongrondwetlik deurdat dit die nuwe eienaar belas met skuld wat deur die vorige eienaar, verbruiker of huurder aangegaan is.” Met ander woorde, die skuld van ʼn ou eienaar kan nie na ʼn nuwe eienaar oorgedra word nie, tensy daar ʼn ooreenkoms te dien effekte is. Om die oordrag van skuld sonder so ʼn ooreenkoms toe te laat, is ʼn skending van die reg op eiendom wat nie deur voldoende rede gesteun word nie.

In antwoord het die munisipaliteite aangevoer dat:

  • die grondwetlike uitdaging voortydig ingebring is (veral aangesien die munisipaliteit nie sy sekuriteit perfek wil maak nie); en
  • die doel van 118(3) is om die betaling van munisipale skuld te verseker deur die eiendom as sekuriteit te gebruik ongeag wie die huidige eienaar is.

Een van die munisipaliteite het toegegee dat a118(3) neerkom op ontneming maar dat die ontneming nie arbitrêr is nie en gesteun word deur die rede dat dit bestaan om munisipale skulde tot voordeel van die gemeenskap in sy geheel te verhaal en om seker te maak dat munisipaliteite ekonomies lewensvatbaar en volhoubaar bly.

Om by sy slotsom uit te kom, het die hoë hof elke party se argumente ontleed en die nodige toetse op hierdie argumente toegepas, waarna ons in groter besonderhede in ʼn afsonderlike waarskuwing sal kyk. Kortom, die hof het egter soos volg beslis:

  • Daar moet ʼn verband wees tussen die ontneming wat tot stand gekom het en die eiendom of die eienaar daarvan. Daar moet met ander woorde ʼn skakel wees tussen die afdwing van a118(3) en die eienaar en die eiendom. In hierdie geval en gegewe die konteks het die hof gesê dat hy nie glo dat verwysing na die “eienaar” regsopvolgers moet insluit nie aangesien daar geen verband is tussen hulle, die eiendom en die skuld wat opgeloop het nie.
  • Om eenvoudig te verklaar dat daar altyd ʼn skakel met die eiendom is, is nie heeltemal korrek nie aangesien die ontneming in hierdie geval (d.w.s. perfeksie ingevolge a118(3) van die Wet) tot gevolg het die totale ontneming van alle eiendomsregte en nie net ʼn beperking en/of inmenging met ʼn enkele reg nie.
  • Oordrag van die eiendom na ʼn koper maak nie dat die koper ʼn medeskuldenaar is nie maar eerder dat die koper nou eenvoudig die item besit wat as sekuriteit vir die skuld dien, d.w.s. die eiendom. Voorts het die munisipaliteit voldoende verhaal op die verkoper terwyl die eiendom in die verkoper se naam geregistreer is en om toe te laat dat die munisipaliteit se reg tot in ewigheid voortduur, is onoordeelkundige toepassing van die artikel en ver buite die perke van wat nodig is.

Die uitspraak in die Munisipaliteitsaak het dus sekerheid vir kopers en finansiële instellings herstel deur ʼn verpligting op munisipaliteite te plaas om betyds die remedies tot hul beskikking toe te pas.

 

 

Bron: Cliffe Dekker Hofmeyr

Ander Artikels

Afdwing van verbruikersregte deur die howe: Gebruik eers ander remedies
Justine Krige   Artikel 69 van die Wet op Verbruikersbeskerming (Wet 68 van 2008 [CPA]) sit ʼn verskeidenheid statutêre remedies uiteen vir die afdwing van verbruikersregte ingevolge die CPA. Dit sluit in die indien van ʼn klagte by die Nasionale Verbruikerskommissie (Kommissie), die verwysing van ʼn dispuut na die Verbruikerstribunaal (Tribunaal), of om ʼn bedryfsombudsman […]
Wie mag waar parkeer in ʼn meenthuiskompleks?
Vraag: “In die deeltitelskema waar ek woon is daar ʼn konstante gebaklei en gestry oor wie waar mag parkeer en wie verantwoordelik is vir die instandhouding van parkeerplekke. My vraag is: wie besluit watter dele van die skema vir parkeerplekke toegeken word, wie dit mag gebruik en wie dit moet in stand hou?” Antwoord: Wat […]
Moenie vanjaar val vir hierdie belastingslenters nie
Lede van die publiek ontvang dikwels ewekansig vals e-posse wat nagemaak is om te lyk asof hulle deur die SAID gestuur is, maar wat in der waarheid vals e-posse is wat daarop gemik is om niksvermoedende belastingbetalers uit te lok om persoonlike inligting, soos bankrekeningbesonderhede, te onthul. Voorbeelde sluit in e-posse wat skyn afkomstig te […]
1 2 3 150