Eiendomsagente se kommissie: Wanneer, waarom en hoeveel?

Woensdag, Junie 29th, 2016

Die eiendomsagent het jou eiendom goed bemark, ’n gewillige koper is geïdentifiseer, ’n kontrak is gesluit en vir die prokureurs gestuur wat nou slegs wag dat die verband deur die bank goedgekeur word voordat hulle met die oordrag sal voortgaan. Wanneer moet jy nou die eiendomsagent se kommissie betaal?

Wanneer jy ’n huis wil verkoop, sal jy normaalweg ’n eiendomsagent opdrag gee om dit namens jou te doen. Julle gaan dan ’n ooreenkoms aan wat ’n mandaat genoem word. So ’n mandaat sal dan die presiese omvang van die eiendomsagent se dienste wat verskaf moet word uiteensit. Gewoonlik sal daar in so ’n mandaat bepaal word wanneer, waar en hoe die agent sy kommissie sal ontvang en wie dit sal betaal, en is dit as sulks die eerste vertrekpunt om te bepaal of (en wanneer) ’n eiendomsagent geregtig is op kommissie.

As ’n algemene reël van ons kontraktereg, is ’n agent geregtig op die betaling van sy/haar kommissie so gou as sy/haar mandaat voltooi is. Die situasie verskil effens met eiendomsagente, maar nie drasties nie. Die Wet op Eiendomsagentskapaangeleenthede 112 van 1976, bepaal dat alle eiendomsagente by die Raad vir Eiendomsaangeleenthede (“Raad”) geregistreer moet wees. Met suksesvolle registrasie by die Raad sal ’n getrouheidssertifikaat aan die eiendomsagent uitgereik word. Slegs dan sal die eiendomsagent ’n aanspraak op kommissie hê. ’n Versuim om te registreer, kan kriminele sanksies tot gevolg hê.

Ons howe het bevestig ’n eiendomsagent moet ’n geldige getrouheidsertifikaat hê, soos vereis deur die Wet, om in aanmerking te kom vir kommissie. So ’n sertifikaat gee vir die kliënt ook gemoedsrus in die wete dat die eiendomsagent gekwalifiseerd is, sy/haar dienste in die beste belang van die publiek verskaf en die nodige veiligheidsmaatreëls het met betrekking tot versekering en sekuriteit.

Wanneer ’n mens ’n mandaat aan ’n eiendomsagent verskaf, is daar verskeie opsies om te oorweeg. Die mees algemene is ’n oop mandaat, waarvolgens die kliënt ’n mandaat aan menigvuldige eiendomsagente kan gee. ’n Meer beperkte benadering is die voorsiening van ’n alleenmandaat aan ’n spesifieke eiendomsagent. So ’n alleenmandaat gee dan die eiendomsagent die alleenreg om die eiendom namens jou te verkoop, tot die uitsluiting van ander agentskappe. ’n Dubbele mandaat kan ook gegee word, waar slegs twee eiendomsagente die mandaat kry om jou eiendom te verkoop. Daar is voordele en nadele aan elkeen van die verskillende mandaat-opsies en ’n mens moet versigtig daaroor besluit, moontlik met die hulp van ’n eiendomspesialis.

As dit kom by eiendomsagente, is die algemene reël dat kommissie verdien word deur die eiendomsagent wie se pogings, van watter aard ook al, die effektiewe oorsaak van verkoop van die eiendom was.

In Webranchek v LK Jacobs and Co Ltd 1948 (4) SA 674 (A) het die hof bevind dat dit waarskynlik is dat situasies kan ontstaan waar dit onmoontlik is om te onderskei tussen die pogings van verskeie agente in die bepaling van wie die effektiewe oorsaak van die verkoop van die huis was. Dit kan ook verwarring veroorsaak rakende watter agent geregtig is op die betaling van kommissie.

Die saak van Wakefields Real Estate (Pty) Ltd v Attree 2011 (6) SA 557 (SCA) illustreer die risiko vir ’n onervare verkoper wanneer van meer as een eiendomsagent gebruik gemaak word. In hierdie geval het die verkoper van die eiendom ’n alleenmandaat aan ’n eiendomsagentskap verskaf. Die verkoper het dit ook as gepas beskou om ander eiendomsagente van die eiendom te vertel. Iemand het toe ’n aanbod gemaak deur een van die ander eiendomsagente, en dié aanbod is toe aanvaar. Die vraag voor die hof was wie van die verskeie agente die effektiewe oorsaak van die verkoopstransaksie was? Ons howe het bevind dat Wakefields Real Estate die effektiewe oorsaak van die transaksie was, ongeag die omvattende rol wat die ander eiendomsagente gespeel het, en moes die verkoper gevolglik ’n tweede rondte kommissie betaal.

Selfs waar die verkoper en koper op ’n latere stadium met mekaar onderhandel nadat hulle deur die eiendomsagent aan mekaar voorgestel is, sal die eiendomsagent steeds geregtig wees op kommissie as hy/sy kan bewys dat omdat sy/hy hulle aan mekaar voorgestel die transaksie gevolglik beklink is.

’n Eiendomsagent se kommissie is dus verdien as hy/sy die effektiewe oorsaak van die verkoopstransaksie was, ’n geldige en bindende kontrak tussen die koper en verkoper aangegaan is en daar aan alle opskortende voorwaardes in daardie kontrak voldoen is. Nóg die Wet nóg die Raad se gedragskode skryf ’n vaste of spesifieke bedrag kommissie voor. ’n Mens kan dus die kommissie met die eiendomsagent onderhandel, mits die kommissie bepaal of bepaalbaar is in die mandaat. Alhoewel ’n mandaat anders mag bepaal, word ’n eiendomsagent se kommissie gewoonweg eers betaal as eienaarskap van die eiendom oorgedra is aan die koper.

 

Bron: BDP Prokureurs

Ander Artikels

Wie betaal vir die vervanging van ʼn meenthuis-uitlaatpyp?
Vraag: Gee asseblief raad oor wie verantwoordelik sou wees vir die vervanging van ʼn uitlaatpyp in die kombuis van ʼn eenheid as dit deurgeroes het en aan die buitekant van die eenheid afgebreek het.   Antwoord: Eienaars is verantwoordelik vir die herstel en onderhoud van hulle eenhede en die beheerliggaam het dieselfde verantwoordelikheid met betrekking […]
Tipes kontantbeleggings
VASTE DEPOSITOREKENING ʼn Vaste depositorekening is ʼn tipe spaarrekening waar jy jou kontant vir ʼn spesifieke tydperk deponeer in ruil vir ʼn vaste rentekoers, wat gewoonlik hoër is as een wat jy uit ʼn gewone bankrekening sou ontvang. Tipies vereis vaste depositorekenings dat fondse in die rekening gelaat word tot die vervaldatum, met moontlike boetes […]
Voertuigfinansiering verduidelik
Tensy jy ʼn rekenmeester is, is voertuigfinansiering gekompliseerd. Weet jy hoe finansieringsbepalings werk? Is dit ʼn goeie idee om ʼn residu te neem?  Wat van die rentekoers – moet jy dit vas of gekoppel neem? Ons het met WesBank gesels vir hierdie beginnersgids oor die finansiering van die motorvoertuig van jou drome! Bereken hoeveel jy […]
1 2 3 161