Dit reën deur my nuwe huis se dak! Hoe nou gemaak?

Vrydag, April 29th, 2016

Vraag: “Ek het ’n strandhuis by die kus gekoop en onlangs oor ’n langnaweek daar oorgebly. Tot my ontsteltenis, het ek ontdek dat reënwater erg deur die dak van die huis gelek het. Ek het ’n plaaslike bouer ingeroep wat laat weet het dat dit nie ’n goedkoop oefening gaan wees nie gegewe groot strukturele probleme met die dak en ’n onvoldoende dakhelling. Die verkoper het nooit enigiets hiervan genoem nie en ek het eers hiervan bewus geword toe dit begin reën. Wat moet ek doen?”

 

Antwoord: In terme van ons gemenereg, is daar by die verkoop van ’n item ’n geïmpliseerde waarborg teen gebreke in daardie item. Die verkoper is egter in staat om weg te doen met daardie waarborg deur te stel dat die item “voetstoots” verkoop word, wat losweg beteken “nes dit is”, ongeag die toestand van die item.

In die algemeen sal kontrakte vir die verkoop van eiendom ’n voetstoots-klousule bevat wat ’n verkoper vrywaar teen aanspreeklikheid vir beide sigbare en verborge gebreke waarvan ’n koper bewus mag word ná okkupasie van die eiendom geneem is.  ’n Sigbare gebrek is tipies ’n fout wat duidelik opvallend is en bespeur kan word deur ’n normale inspeksie van die eiendom. Dit sal dinge soos krake, gebreekte toebehore ensovoorts insluit.

Andersyds is ’n verborge gebrek ’n fout wat nie voor die hand liggend is nie en normaalweg nie sigbaar is tydens ’n redelike besigtiging van die eiendom nie. Lekkende pype agter ’n muur, stygende vog en strukturele kwessies aan ’n strandhuis se dak is goeie voorbeelde van sulke verborge gebreke.  Indien ons vir nou aanneem dat jou koopkontrak wel ’n voetstoots-klousule bevat, moet mens oorweeg of jy gebonde is aan die voetstoots-klousule of moontlik in aanmerking kom vir beskerming onder die Wet op Verbruikersbeskerming (“VBW”).

Die VBW (indien van toepassing) bepaal dat verbruikers hul gekoopte goedere sonder gebreke moet ontvang, wat in effek enige voetstoots-klousule uitkanselleer. Hierdie beskerming word egter slegs gebied waar die verkoper nie ’n tipiese eenmalige privaatverkoper is nie, maar ’n ontwikkelaar, spekuleerder of belegger met ’n eiendomsportefeulje is, wat binne die definisie van ’n “verskaffer” val (soos deur die VBW gedefinieer) en, toe die eiendom aan jou verkoop is, opgetree het in die gewone gang van sy besigheid.

In so ’n geval sal jy wel beskerming van die VBW geniet en sal die voetstoots-klousule nie geldig wees nie. Indien jy egter die eiendom by ’n private verkoper in ’n eenmalige transaksie gekoop het, sal die VBW nie geld nie en die voetstoots-klousule wel nog van toepassing bly.  ’n Mens moet egter in gedagte hou dat ’n voetstoots-klousule nie ’n verkoper sal beskerm indien hy te kwader trou of op bedrieglike wyse nagelaat het om ’n gebrek uit te wys nie.

Dit word algemeen aanvaar in ons reg dat ’n verkoper slegs vrygestel sal word van aanspreeklikheid vir verborge gebreke indien hy self nie tydens die verkoping daarvan bewus was daarvan nie. Die verkoper het dus ’n plig om enige verborge gebreke waarvan hy wel bewus is bekend te maak, en indien hy nalaat om dit te doen, kan hy nie staatmaak op ’n geldige voetstoots-klousule nie.

Eweneens het die koper ’n redelike plig om die eiendom te ondersoek en homself tevrede te stel wat betref die toestand daarvan.  Vir ’n koper se eis om te slaag ten spyte van ’n voetstoos-klousule, moet die koper bewys dat die verkoper bewus was van die verborge gebrek by sluiting van die koopkontrak en doelbewus geswyg het oor die gebrek terwyl hy ’n plig gehad het om dit bekend te maak.

Sou die koper daarin slaag om bogenoemde te bewys, mag hy of a) skadevergoeding eis, b) as die gebrek ernstig is, die kooptransaksie kanselleer en terugbetaling van die koopprys tesame met rente daarop eis, of c) ’n verminderde koopprys eis.  As ’n voetstoots-klousule egter uitgelaat is uit ’n koopkontrak, sal die gemenereg seëvier wat voorsiening maak vir ‘n geïmpliseerde waarborg aan die koper.

In terme van die Verjaringswet, het ’n koper ’n tydperk van drie jaar vanaf die datum wat hy van die gebrek bewus geword het om die verkoper aanspreeklik te hou daarvoor. Waar die VBW van toepassing is, word ’n koper ’n minimum van ses maande gegun, wat wel langer kan wees afhangend van omstandighede.

Vanuit bogenoemde is dit duidelik dat faktore soos die bestaan of afwesigheid van ’n voetstoots-klousule, of die VBW van toepassing is, of gebreke sigbaar of verborge is, of die verkoper of jy bewus was van die gebreke, of die gebreke openbaar is al dan nie ensovoorts in oorweging gebring moet word om die regte plan van aksie te beraam. Ons advies is dus om ’n prokureur te raadpleeg om bogenoemde faktore deeglik te oorweeg en regsadvies te verskaf ten opsigte van jou beskikbare remedies.

 

 

Bron: BDP Prokureurs

Ander Artikels

Art. 11(a) van die Wet op Inkomstebelasting en die aftrekbaarheid van renteonkoste op huislenings
Louis Botha     Op 13 Desember 2016 het die belastinghof in Kaapstad uitspraak gelewer in X v The Commissioner for the South African Revenue Service (saak no. 13791 & 13792, nog nie gerapporteer nie). Die saak het gehandel oor ʼn interessante vraagstuk, naamlik of uitgawes wat aan ʼn huislening aangegaan word om ʼn rente-inkomste […]
Huurverbeteringe: Mag ek vat of moet ek los?
Vraag: “Ons huur nou al vir ʼn paar jaar ʼn huis. Ek en my vrou het heelwat verbeterings aan die huis en tuin aangebring. Ek word nou verplaas en moet verhuis, maar wonder nou wat word van al die verbeterings aan die huurperseel. Mag ons dit saamneem of moet die verhuurder ons vergoed daarvoor?”   […]
Die beste wenke om jou huurdeposito terug te kry
Huurders in Suid-Afrika betaal tans enigiets tussen een en drie maande se huur as skadedeposito ─ maar is dikwels onseker van wat om te doen as hul huurkontrak verval. “Hoewel deposito’s dikwels gebruik word om huurwanbetaling of onbetaalde utiliteitsrekenings te dek, is hul hoofdoel om verhuurders teen skade aan die eiendom te dek,” sê Andrew […]
1 2 3 170