Dis wonderlik om eiendom van die plan af te koop, maar pasop vir die slaggate

Dinsdag, Desember 13th, 2016

Die gedagte om eiendom van die plan af te koop is sensasioneel, want dit is opwindend om ’n groot sê te hê in die interne uitleg en afwerking van jou droomhuis.

Min mense het die geld of kundigheid om die uitdaging aan te pak om ’n bestaande eiendom se binnemure, badkamers, slaapkamers of kombuis te verander. Om jou eiendom volgens jou smaak te ontwerp sonder om vir ’n argitek te betaal, is beslis ‘n voordeel.

Dis die lekker deel. Die slegte deel is dat daar baie nadele verbonde is aan die verkryging van eiendom op grond van ‘n argitek se planne.

Een van die grootste nadele is dat kopers nie kan sien wat hulle koop nie. Mense koop selde ’n motor sonder om dit te bekyk of ’n toetsrit te onderneem; tog is baie mense doodtevrede om eiendom van die plan af te koop sonder om ooit meer as ’n prentjie of ’n argitek se plan te sien.

’n Kunstenaar se indruk van hoe ’n ontwikkeling veronderstel is om te lyk, is nie noodwendig waarop ‘n koper in die konsepbouplanne en spesifikasies ooreenkom nie. Om eiendom te koop, is een van die duurste transaksies wat individue in hulle leeftyd aangaan, en kapitaalbesteding in iets wat nog nooit gesien is nie, is baie riskant.

’n Minder opvallende maar uiters belangrike nadeel is die gewaande kostebesparing. Die “pakkettransaksie” wat baie kopers reken hulle ontvang, bring nie regtig ’n besparing vir die koper mee nie.

Op ontwikkelingsreklameborde sien mens dikwels “geen hereregte nie”, “geen oordragkoste nie” of “geen verbandkoste nie”. Wat die meeste kopers nie weet nie, is dat hierdie koste op die een of ander manier by die koopprys ingesluit is.

Waar die verkoper van ’n eiendom ’n BTW-ondernemer is en die eiendom deel van ’n BTW-onderneming is, sal geen oordragkoste ooit deur ’n koper betaalbaar wees nie. BTW moet trouens deur die verkoper betaal word. In die geval van ’n ontwikkeling waar die ontwikkelaar ’n maatskappy en ’n BTW-ondernemer is, sal die verkoper altyd vir BTW aanspreeklik wees. Hierdie koste is in die koopprys van die eiendom ingebou, saam met alle ander koste, soos verband- en oordragkoste.

Die probleem met die geadverteerde “pakkettransaksie” is dat die eiendom se waarde minder is as wat ’n potensiële koper moontlik sal dink. Kopers moet goed besef dat die werklike waarde van die eiendom die netto koste is – die totale koste van die eiendom minus die oordrag- en verbandkoste en die BTW wat met daardie koste verband hou.

Nog ’n potensiële probleem is die finansiële posisie van die ontwikkelaar. Dit is baie belangrik dat ’n potensiële koper die ontwikkelaar ondersoek voordat enige verkoopooreenkoms onderteken word. Dit gebeur soms wel dat ’n ontwikkelaar se geld opraak halfpad deur ’n ontwikkeling. Dit kan dan verskeie probleme skep vir ’n koper wie se grond nie volledig ontwikkel is nie.

Byvoorbeeld, as die ontwikkelaar se geld opraak, sal die ontwikkeling tot stilstand kom, met lang vertragings tot gevolg. Hoe langer die vertraging, hoe groter is die kanse dat die oorkoepelende koste sal styg. Hierdie koste kan dan na die koper oorgedra word tensy ’n waterdigte ooreenkoms opgestel is, een wat spesifiek hierdie probleme dek.

Die proses word verder vertraag as die koper ’n eenheid in ’n deeltitelontwikkeling koop. Oordrag van ’n deeltiteleenheid sal gewoonlik plaasvind eers wanneer die finale fase van daardie bepaalde gebou voltooi is.

Wanneer daar van die plan af gekoop word, is dit dus noodsaaklik dat die koper vertroud moet wees met die proses.

As die koper ’n bank nodig het om met finansiering te help, is dit belangrik om te besef dat die terugbetaling van die verband (of ten minste ’n deel daarvan) en die eiendomsbelasting en diensgelde (wat hoër is op kaal grond as op ontwikkelde grond) betaalbaar is by die oordrag van die onontwikkelde grond aan die koper.

Dit beteken dat ‘ n koper verbandterugbetalings moet doen nog voor daar met die bou van die huis begin is. Daar is dus niks wat die koper beskerm as daar vertragings in die ontwikkeling is nie.

As die ontwikkeling nie volgens die spesifikasies van die goedgekeurde bouplanne gebou is nie, sal die plaaslike owerheid geen okkupasiesertifikaat uitreik nie. Totdat die huis herstel is of, in uiterste gevalle, planne gewysig is en weer deur die plaaslike owerheid goedgekeur en deur die ontwikkelaar uitgevoer is, mag die koper nie die eiendom okkupeer nie.

Die meeste van hierdie probleme ontstaan omdat die koper nie met die proses van koop van die plan af vertroud is nie, of omdat onvoldoende navorsing oor die ontwikkelaar en die ontwikkeling self gedoen is.

Wanneer die koper aan die voorgaande aandag gegee het, is dit belangrik dat daar verskeie beskermingsmaatreëls in die verkoopsooreenkoms moet wees om die koper te beskerm in die geval van lang vertragings of kontrakbreuk deur die verkoper en/of die ontwikkelaar.

Hoewel daar talle probleme (waarvan net sommige hierbo genoem is) met koop van die plan af gepaardgaan, is daar talle groot ontwikkelaars en suksesvolle ontwikkelings in Suid-Afrika. As ’n koper sy huiswerk gedoen het en die regte beskermingsmaatreëls getref is, sal ’n koper waarskynlik die meeste van die probleme wat met koop van die plan af gepaardgaan, kan vermy en die plesier van ’n doelontwerpte huis hê.

 

Bron: Bowman Gilfillian

 

Ander Artikels

Art. 11(a) van die Wet op Inkomstebelasting en die aftrekbaarheid van renteonkoste op huislenings
Louis Botha     Op 13 Desember 2016 het die belastinghof in Kaapstad uitspraak gelewer in X v The Commissioner for the South African Revenue Service (saak no. 13791 & 13792, nog nie gerapporteer nie). Die saak het gehandel oor ʼn interessante vraagstuk, naamlik of uitgawes wat aan ʼn huislening aangegaan word om ʼn rente-inkomste […]
Huurverbeteringe: Mag ek vat of moet ek los?
Vraag: “Ons huur nou al vir ʼn paar jaar ʼn huis. Ek en my vrou het heelwat verbeterings aan die huis en tuin aangebring. Ek word nou verplaas en moet verhuis, maar wonder nou wat word van al die verbeterings aan die huurperseel. Mag ons dit saamneem of moet die verhuurder ons vergoed daarvoor?”   […]
Die beste wenke om jou huurdeposito terug te kry
Huurders in Suid-Afrika betaal tans enigiets tussen een en drie maande se huur as skadedeposito ─ maar is dikwels onseker van wat om te doen as hul huurkontrak verval. “Hoewel deposito’s dikwels gebruik word om huurwanbetaling of onbetaalde utiliteitsrekenings te dek, is hul hoofdoel om verhuurders teen skade aan die eiendom te dek,” sê Andrew […]
1 2 3 170