Beleggings: Oorweeg gerus verhuringseiendom

Maandag, Junie 29th, 2015

Appie Pienaar

 

Eiendom word onder beleggers deurlopend as een van die belangrikste bateklasse  beskou. Soos aandele met dividende, is eiendom een van die min bates wat saam met inflasie groei én steeds ’n gereelde kontantuitbetaling in die vorm van huur lewer.

Volgens die Absa-huisprysindeks het die pryse van middelslaghuise die afgelope drie dekades met gemiddeld 10% per jaar gegroei, terwyl die algemene inflasiekoers oor dieselfde tydperk effens laer was. Eiendom bied dus goeie verskansing teen inflasie. Een van die faktore wat hierdie verskansing waarborg, is die feit dat die boukoste en vervangingskoste van huise inflasieverwant is.

Beleggings soos vaste deposito’s verskaf wel kontantvloei in die vorm van rente, maar die bate verloor mettertyd sy koopkrag vanweë inflasie en die tydwaarde van geld. Ander beleggings soos goeie kuns of goudmunte behou hul kapitaalwaarde, maar verskaf nie noodwendig ’n deurlopende kontantvloei aan die belegger nie.

Tussen 2000 en 2006 het Suid-Afrika ’n bloeityd beleef met huispryse wat gemiddeld 20% per jaar gestyg het. Dit het gelei tot ’n oorwaardasie van die mark. Vanaf 2008 het stagnasie in die mark ingetree en eiendomspryse het konstant gebly, en in sommige jare selfs gedaal. Tans is die huismark besig om weer sy kop op te tel.

Eiendom het een baie belangrike voordeel bo ander bateklasse – die moontlikheid van hefboomfinansiering. Dit beteken dat ’n belegger wat ’n deposito gespaar het, ’n bate van 5 tot 10 keer soveel kan bekostig omdat die eiendom as sekuriteit vir ’n lening by ’n bank kan dien. Dit verander die opbrengsprentjie nogal drasties indien mens die opbrengs op die oorspronklike deposito bereken in plaas van op die waarde van die eiendom as sodanig.

Kom ons neem as voorbeeld ’n belegging in ’n woonstel met ’n kosprys van R600 000. Oordragkoste sal waarskynlik so R25 000 beloop.  Teen ’n bruto huuropbrengs van 9% per jaar behoort die maandelikse huur R4 500 te beloop, terwyl heffings waarskynlik nie meer as R800 per maand sal wees nie. Ons veronderstel verder ’n gemiddelde inflasiekoers van 6,5% per jaar, ’n uitleenkoers van 7,5% per jaar en persoonlike belasting van 40%. ’n Belegger met ’n beskikbare beleggingsbedrag van R145 000 (20% deposito plus oordragskoste) wat die eiendom vir 10 jaar verhuur en dan verkoop, sal waarskynlik oor die tydperk ’n gemiddelde nabelaste opbrengs  van so 17,7% per jaar op sy R145 000  kan realiseer. Dit is nadat die uitstaande verband afgelos is en die nodige kapitaalwinsbelasting betaal is. In ’n hoër inflasie-omgewing lyk die prentjie ewe goed. Met ’n gemiddelde rentekoers van 13% en inflasie van 12% styg die opbrengs tot 23,6%.

Natuurlik is verhuring nie sonder probleme nie. Daar is altyd die risiko dat ’n geskikte huurder nie gevind word nie, of dat die huurder weier om te betaal. Verder kan instandhouding, veral in die geval van ’n huis, tyd en geld van die eienaar verg. Dit bly nietemin die moeite werd om die mark dop te hou en in te klim indien ’n winskopie raakgeloop word.

Risiko’s met verhuring:

–          Wanbetaling

–          Skielike styging in rentekoers

–          Instandhouding

–          Belegging moeilik realiseerbaar

Ander Artikels

Wie betaal vir die vervanging van ʼn meenthuis-uitlaatpyp?
Vraag: Gee asseblief raad oor wie verantwoordelik sou wees vir die vervanging van ʼn uitlaatpyp in die kombuis van ʼn eenheid as dit deurgeroes het en aan die buitekant van die eenheid afgebreek het.   Antwoord: Eienaars is verantwoordelik vir die herstel en onderhoud van hulle eenhede en die beheerliggaam het dieselfde verantwoordelikheid met betrekking […]
Tipes kontantbeleggings
VASTE DEPOSITOREKENING ʼn Vaste depositorekening is ʼn tipe spaarrekening waar jy jou kontant vir ʼn spesifieke tydperk deponeer in ruil vir ʼn vaste rentekoers, wat gewoonlik hoër is as een wat jy uit ʼn gewone bankrekening sou ontvang. Tipies vereis vaste depositorekenings dat fondse in die rekening gelaat word tot die vervaldatum, met moontlike boetes […]
Voertuigfinansiering verduidelik
Tensy jy ʼn rekenmeester is, is voertuigfinansiering gekompliseerd. Weet jy hoe finansieringsbepalings werk? Is dit ʼn goeie idee om ʼn residu te neem?  Wat van die rentekoers – moet jy dit vas of gekoppel neem? Ons het met WesBank gesels vir hierdie beginnersgids oor die finansiering van die motorvoertuig van jou drome! Bereken hoeveel jy […]
1 2 3 161